華潤置地 經營業務盈利驅動 首超開發業務
華潤置地（01109）作為中國內房龍頭，在2026年上半年面對房地產市場深度調整的環境下，展現出較強的經營韌性與業務結構轉型成效。公司持續推進「3+1」一體化業務模式，開發銷售、經營性不動產、輕資產管理三條增長曲線協同發力，整體業績質量進一步優化。
從財務表現來看，2026年上半年公司實現綜合營業額人民幣678.7億元，較2025年同期的949.2億元下降28.5%，主要受開發銷售型業務結算規模周期性減少影響。期內毛利約為人民幣172.2億元，同比下降24.4%；綜合毛利率為25.4%，較2025年同期的24.0%提升1.4個百分點，利潤結構顯著改善。股東應佔溢利為人民幣98.4億元，較去年同期的118.8億元下降17.2%；但扣除投資物業評估增值及處置已實現累計評估增值後的核心股東應佔溢利達人民幣101.6億元，同比增長1.6%，成為行業內唯一核心淨利潤破百億的房企。中期股息每股人民幣0.20元，與去年同期持平。
現金流與負債方面，截至2026年6月30日，集團持有銀行結餘及現金人民幣989.1億元，總借貸為人民幣2,711.8億元，淨有息負債率為41.0%，現金短債比達1.88，長短期債務比為4.15，剔除預收款後的資產負債率為54.2%，三條紅線指標持續保持綠檔。加權平均債務融資成本較2025年底下降9個基點至2.63%，維持行業最低水平。標普、穆迪、惠譽三大國際評級機構分別給予BBB+／穩定展望、Baa1／穩定展望及A-／穩定展望評級，其中惠譽於2026年7月上調其評級至A-。
收入按業務分類，開發銷售型業務營業額為人民幣452.6億元，同比下降39.1%，佔總營收比重從2025年同期的78.3%大幅降至66.7%；經營性不動產收租型業務營業額為人民幣141.6億元，同比增長17.0%，佔比提升至20.9%；輕資產管理收費型業務營業額為人民幣84.5億元，同比微降0.1%，佔比為12.4%。經常性業務收入合計人民幣226.1億元，同比增長9.9%，佔總營業額比重從2025年同期的21.7%提升至33.3%；經常性業務核心淨利潤達人民幣66.5億元，同比增長10.4%，佔核心淨利潤比重達65.5%，已超過開發業務成為主要利潤來源，標誌著公司從「開發獨大」向「開發與經營並重」的結構性轉變。
按地區分佈，公司上半年新增土儲計容建築面積284萬平方米，權益投資人民幣324.9億元，其中一、二線城市投資佔比高達99%，顯示公司持續聚焦高能級城市。截至2026年6月30日，總土地儲備約4,712萬平方米，其中開發業態佔3,923萬平方米，權益比例約70.5%。從區域分佈看，華南、中西部、華北、華東四大區域全口徑開發業態建築面積佔比分別為32.95%、29.80%、22.74%及14.51%，佈局均衡且深度覆蓋核心經濟圈。
展望內房政策前景，2026至2027年房地產政策以「穩預期、防風險、優結構、促轉型」為總基調，核心方向從「推動止跌回穩」轉向「著力穩定房地產市場」，首次將「控增量、去庫存、優供給」並列。需求端，首套房最低首付降至15%，二套降至25%，5年期以上LPR維持3.5%，換購住房個稅退稅政策延續至2027年底；供給端，央行配套3,000億元保障性住房專項再貸款，2026年安排中央預算內投資970億元、超長期特別國債1,600億元支持城市更新。市場普遍預期國慶前後可能推出全國性房貸補貼政策，雖地方實踐通常設每套上限，但政策預期已對板塊情緒形成支撐。
綜合而言，華潤置地憑藉央企背景、財務穩健及經營性業務占比持續提升，在行業下行週期中展現出較強的抗風險能力。經常性業務利潤貢獻已超過六成，利潤結構從開發主導轉向經營驅動，長期估值重塑邏輯清晰。短期需關注開發業務結算壓力及政策落地節奏，但作為內房股龍頭，其核心資產質量與現金流安全邊際仍具配置價值。
股價表現方面，截至2026年9月22日執筆時，股價報30.24港元，總市值約2,100億港元，市盈率約8.0倍，市淨率0.62倍，股息率約4.4%。有大行更給予「增持」評級，目標價40港元，潛在升幅30%，對應2026年預期市盈率約9.3倍。公司於2026年5月曾創出38.53港元的歷史新高，目前股價較高位回撤約27%，估值處於歷史低位區間，值得關注。
筆者為證監會持有人，且未持有上述股票。以上純屬個人意見策略，並不構成任何投資建議。
