過去十多年，生物醫藥產業園區的發展大致經歷了從1.0到2.0的演進。早期模式以土地開發和企業集聚為核心，地方政府通過低價供地、稅收優惠吸引藥企和研發機構入駐；隨後升級為2.0版本，開始引入公共技術平台、孵化器與加速器，希望提升園區的「含研量」。然而，隨著生物醫藥研發成本持續攀升、審批與合規門檻提高，僅靠空間聚集和硬體配套，已難以支撐企業跨過盈利前階段。在這樣的背景下，產業園區3.0模式應運而生，其核心的價值，不再是「把企業放在一起」，而是「讓創新能夠持續發生」。
3.0模式的本質，是從物理集聚轉向系統協同。園區不再只是房東或招商平台，而是主動構建涵蓋基礎研究、臨床資源、資本對接、監管溝通與商業化通道的完整生態。這種轉變，意味著園區運營方的角色發生質變：從資產管理者，轉型為生態組織者。對於投資者而言，這也標誌著評估邏輯的變化，單純看入駐率和租金回報已不足以判斷價值，關鍵在於園區是否具備長期孕育創新成果的能力。
生態化運營重塑價值創造方式
在生物醫藥產業園區3.0模式下，「生態」是可被拆解的運營能力。首先是科研與臨床的深度連接。園區若能與高校、科研院所及醫院建立穩定合作機制，企業在早期就能獲得真實的臨床需求回饋，從而提高研發成功率。其次是資本的嵌入方式發生變化，風險投資不再只是外部資金，而是以聯合基金、駐園團隊等形式深度參與項目篩選與成長。
更重要的是，園區開始承擔「翻譯者」的角色，在科學、資本與監管之間建立高效溝通管道。對初創藥企而言，合規路徑和審批策略往往比技術本身更具不確定性。一個成熟的生態型園區，能夠通過專業團隊幫助企業提前規避風險、縮短研發週期。這種隱性的效率提升，並不會立刻體現在財務報表上，卻決定了園區能否持續產出高品質項目。
從投資視角看，生態化運營改變了價值創造的節奏。回報不再來自短期的物業收益，而是通過股權、技術轉讓或成果轉化分享長期紅利。這使得產業園區逐漸具備類似「產業平台型資產」的特徵，其估值邏輯更接近於長期基礎設施與創新網路的結合體。
投資機會與風險並存
生物醫藥產業園區3.0模式，確實為資本提供了新的想像空間，但真正具備投資價值的園區，往往具備三個特徵：其一，背後有明確的產業定位，而非泛泛而談的概念，例如「XX大健康產業園」；其二，運營團隊擁有產業經驗，而非單純地產背景；其三，能夠在區域層面形成差異化優勢，避免同質化競爭。
與此同時，風險同樣不容忽視。生態建設需要時間，短期內可能拉低現金流表現；政策與監管環境的變化，也可能影響園區內企業的商業化前景。對於投資者而言，更適合以中長期視角參與，通過多元化結構分散單一項目的不確定性。
派格生物醫藥(02565)投資者關係部
